不動産コンサルタントのホームページ

長寿・少子化の時代が到来し、如何に望ましい利用を実現するかを考える必要があります。 新しく民事信託という、主に家族が不動産の利用・管理・処分などを受託する制度なども出てきています。 不動産の本当の特性を考慮して、分割・承継を考えていく時代が来ています。 収益を上げることや、いわゆる相続対策と言われる節税対策をすることによる弊害を考慮しながら生活設計をしていく時代になってきています。 

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新名称 「公認 不動産コンサルティングマスター」

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2005年08月03日(水)

バイヤーズエージェント業務 [業務のご案内]

「人生で最も重要な買いもの」の1つである住宅購入に、プロの助けを得たいと考えるのは合理的なことだと考えます。
米国のバイヤーズエージェントは、顧客に対して以下のような義務を負っています。

  • 顧客の求めに最もマッチした購入可能な物件を紹介する。
  • 正当な価格であることの市場分析を顧客に提供する。
  • 物件自体と物件周辺の環境調査を行ない、問題がないかどうかを調べる。
弊社はNPO法人「日本バイヤーズ・エージェント協議会」の会員です。
仲介業務ではなく、独立した業務として受託いたします。

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2005年07月28日(木)

貸地の管理2(アセットマネジメント) [業務のご案内]

  • 貸宅地(借地)を持ち続けますか、処分しますか。
  • 最大の難関である相続にそなえて、万全の準備をしておきたいと考えます。
  • 流動性の低い貸宅地(借地)だけでは困ることになりかねない。資産配分を考えませんか。
  • 相続人と相続に関して十分に話し合う機会を持つことも大切です。相続が発生してから相続人同士で諍いが起きては何のための相続対策か解りません。相続人が承継しやすいように心がけましょう、実はこの点が最も重要な事項です。
  • 処分をした場合、貸宅地(借地)を収益性の高いものに転換することや貸宅地より流動性の高いものにできます。不動産は流動性の低い資産ですので、重要な点です。相続税評価を圧縮できるような資産の組み換えを考えた方がよいでしょう。

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2005年07月27日(水)

貸地の管理1(プロパティマネジメント)詳細 [業務のご案内]

1.これからの「貸宅地所有」について、地主さん、考えてみませんか。

  • 少子高齢化と不動産価格の下落が続く中で、相続税の物納が将来もできるでしょうか。
  • 物納に制限が
  • 国税局は処理が追いつかず、売却時に値下り

2.問題解決法を考えてみませんか。

  • 貸宅地を(借地)売却する、引き取る、貸し続ける
  • 税法が変わる度に戦略の変更で対応できるでしょうか

3.資産内容や置かれた状況により戦略が変わります。

  • 優良資産と不良資産の仕分け優良資産と不良資産の仕分け
  • 管理状況が良好であれば仕分けは容易です、戦略を立てやすいと考えます

4.管理運営をチェックしてみませんか。

  • キャッシュフローを見てみましょう
  • 地代集金、貸宅地(借地)整備、貸宅地(借地)管理は確実ですか

5.プロパティマネジメント

  • 仲介とプロパティマネジメントの違いは?
  • 仲介業務ではなく、管理業務です。 オーナーの利益増が業者の利益増につながりますので、受託業者の利益が優先することはありません。

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貸地の管理1(プロパティマネジメント) [業務のご案内]

 貸宅地(借地)をお持ちの地主さんは、貸宅地をどうしていきたいと考えているのでしょうか。また、どうしたらよいかと決めかねているのではないでしょうか。
 これからは、一般企業と同様に、自分の資産状況を管理・把握した上で、最も効果的に利用できる配分方法を考えます。

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2005年07月26日(火)

賃貸住宅(アパート・マンション)の企画・提案 [業務のご案内]

 数社の企画を比較し、その優劣を元に事業を行います。
同一条件で競技(コンペ)を行い、お客様に有利な企画・条件を選択することができます。

  1. 需要のあるプランか、将来性がある住まい方の提案はあるか
  2. 専有面積(有効部分)の単価
  3. オーナーのリスクを考慮しているか(賃料保証、借上げ等)

納得してから申込み先を決めることができます。
検討中の段階で建築の申込金などを請求されることはありません。

アパート・マンション等の企画の比較表を作成し、採用の判断を容易にいたします。

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2005年07月23日(土)

家を「創る」お手伝い [業務のご案内]

 企画の段階から参画し、事業の実現可能性を第一に考え計画を立てていきます。
 ご自分で計画を立て、設計を依頼し、建築工事を発注する、完成した家に入居する、一生に何度もありません。依頼者が不安無く入居するまでのプロセス全行程をサポートします。
 進め方については依頼者の意向を尊重して方式の選択などを行います。

  1. 事業計画
  2. 資金計画
  3. 設計コンペ
  4. 見積もり合わせ
  5. 工程管理
  6. 引渡

依頼者の目標の達成を目指して

1:発注者の立場にたって、効率的・経済的にプロジェクトを推進すること。
2:事業予算内のコストで建物を完成させること。
3:予定内の工期に、期待される品質で完成させること 。

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