不動産コンサルタントのホームページ

長寿・少子化の時代が到来し、如何に望ましい利用を実現するかを考える必要があります。 新しく民事信託という、主に家族が不動産の利用・管理・処分などを受託する制度なども出てきています。 不動産の本当の特性を考慮して、分割・承継を考えていく時代が来ています。 収益を上げることや、いわゆる相続対策と言われる節税対策をすることによる弊害を考慮しながら生活設計をしていく時代になってきています。 

PHOTO

新名称 「公認 不動産コンサルティングマスター」

新名称 「公認 不動産コンサルティングマスター」

検索


上記の検索結果のRSS情報です RSS1.0

カテゴリーリスト

2005年09月14日(水)

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 6

設計・施工担当者からのコメント

- プロデユーサー機能に期待 -

 コンペの段階からこのプロジェクトに携わり設計施工を担当した立場から、コンサルタントの果たす役割について言えば、設計者をコントロールして、プロデユーサー的な機能に期待するということになるかと思います。
 今回の場合も、もし施主と私たちだけで事業を進めていたら、コストを抑えることだけに主眼を置いたものを創っていたかも知れません。

 たとえば今回は、「寮」という機能や、目的に沿った建築物をコンサルタントとの協議の中から引き出していきましたが、案件によっては立地や環境、経済状況などを視野に入れつつ、テナントの内容や選定までも含めた建築計画を立案するのがコンサルタントだと思います。
 不動産業の中で、コンサルタントを標榜する方は多いようですが、そこまで手掛けないと、単なる仲介の延長で終わってしまうのではないでしょうか。

日本電建株式会社
東京支店建築2課 課長代理
森田 栄三郎 氏

Posted   パーマリンク

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 5

コンペを提案した効果

 では、小川社長の提案したコンペによって、結果的にどのような「寮」が生まれたのか。小川社長によれば、日本電建の設計は、次の2点に特徴があったという

  1. 不整形な敷地を生かしながら、あえて北向きの住戸をつくることで面積をより多く建築物に当てた。アパートと違って寮の場合、必ずしもすべての住戸に日当たりが求められるわけではない。その分を面積でカバーすることで、1居室でも多く、または広くすることが可能になり、寮という目的と機能をより効果的に発揮することへとつながった。
  2. 道路から奥へ入った部分にエントランスと階段を置き、デザイン的には建物の「顔」が道路側へ来るように、動線的には寮の目的に即して外部から閉ざされた、防犯上望ましい構造とした。出人りには多少の不便さがあるものの、逆にアパートなどには不向きなため、転用を心配するオーナーの理解を得やすい、という副次的効果も期待できる。

 ちなみに、建物に「顔」を持たせたというのは、実施設計時点での小川社長のアイデア。
 建築費は、坪当たり70万円台と、当初予算の8割程度に抑えることができた。

Posted   パーマリンク

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 4

事業手法を決める - ハウス・メーカーによるコンペ -

 さて、そのコンサル、ティングでは何よりも、寮という用途に合った建築物を、いかにコストダウンを図りながら生み出すかに力点が置かれた。
 小川社長は、

  1. 労働組合という性格上、工事には完全な公平性を期す必要がある
  2. より優れた建物をつくるのに最も適している

 −との理由でコンペ(設計・入札競技)を提案。コストや工事・設計監理での手間を勘案して、今回入選した日本電建と、もうー社のハウスメーカーとの2社を自ら指名した。
 もちろんコンペでは、応募要綱の作成から質疑への応答、提出された設計・見積もり案に対してはコンセプト、価格、工事概要(面積)、設計内容などについての比較表を作り、最終決定者である施主の海員組合が事業を進めやすい環境づくりをしている。
 さらに、日本電建による設計・施工の段階になると、今度は施主との問に立った打ち合わせや細部の交渉、場合によっては日本電建とともにさまざまな下請けや、納入業者との打ち合わせなども引き受けている。

小川社長はこうしたコンサルティングについて「アドバイスや調整を加えることで、事業が間違った方向にいかないようにするのが役割」だと考えている。施主と施工業者との間を近づける”触媒”だともいえそうだ

Posted   パーマリンク

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 3

コンサル・フィーの設定に成功

 次に小川社長は、海員組合からの要請で寮新築工事のコンサルティングを引き受けた。

 ここで注目したいのは、当初の予算組みの中にコンサルティグフィーを建築費の3%という額で設定できた点。

 惜地権更新に関しては、オーナーから成功報酬として更新料の10%をもらっているが、今回は最初から「事業に携わる不動産コンサルタントの報酬」という位置付けである。

 正規の報酬を得る機会が少ないなかで、「額の大小よりも、とりあえず「フィーをもらった。という実績がほしかった」と小川社長は満足げだ。

Posted   パーマリンク

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 2

双方の合意形成からスタート

 まず、小川社長の手掛けたのが両者間の合意形成である。
オーナーが提示した更新料を持って、海員組合には、「目先の金額の大小よりも、今回の更新を機に、実質的なプラス
- 「借地の有効利用」 - を得たほうがメリットが大きいのではないか」と呼びかける。

 組合員に対する福利厚生の必要性から、もともと建て替えを検討したこともある海員組合では、土地取得など他の方法を選択した場合との比較検討を始めることになる。

 オーナーサイドも、不特定多数の人問が出入りするアパートなどの建築には難色を示したが、既存施設と同じ寮という用途での建て替えには反対する理由を持っていない。

 こうして、寮という用途に限定した再建築の条件付きで、海員組合はオーナーの提示する更新契約を理事会で受け入れたのである。

Posted   パーマリンク

2005年09月13日(火)

ザッツ・コンサルティング [記事掲載事例]

借地権更新時に法人寮を建て替える 1

(住宅新報社の雑誌に掲載の記事より)

 古くからからの付き合いがある土地オーナーから、東京都品川区の小川商事(小川力太朗社長)のもとへ、借地権更新の相談があったのが、プロジェクトの始まりだった。

 対象になったのは、オーナーが最盛期には約5万人の会員を擁した労働組合・全日本海員組合に貸していた東京都都品川区の212uの宅地。海員組合では家族寮として使っていたものの、老朽化した平屋建て3棟が建つだけで、借地を十分に活用しているとは言いがたい状況だった。
 一方、オーナーサイドでも、借地人が法人ということで、個人での借地権更新より専門家に任せた方が安心できるメリットがある。
 こうしてコンサルティングは、個人の土地オーナーと、大規模な法人組織である借地人との間に小川商事が立っ形でスタートした。

雑誌からの記事の引用ですので、必ずしも全てが正確ではありません。
また、限られた紙面への掲載のため、省略された事柄もありますので、予めご了承ください。

Posted   パーマリンク

ページのトップへ ページのトップへ

最近の記事

リンク集

RSS1.0

[Login]


powered by a-blog
「家族信託契約」の設計コンサルティングを行っています。 Copyright (C) 1985-2010 株式会社小川商事 All rights reserved.