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長寿・少子化の時代が到来し、如何に望ましい利用を実現するかを考える必要があります。 新しく民事信託という、主に家族が不動産の利用・管理・処分などを受託する制度なども出てきています。 不動産の本当の特性を考慮して、分割・承継を考えていく時代が来ています。 収益を上げることや、いわゆる相続対策と言われる節税対策をすることによる弊害を考慮しながら生活設計をしていく時代になってきています。 

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新名称 「公認 不動産コンサルティングマスター」

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2006年03月23日(木)

日本のリーバース・モゲージ 位置づけと新しい仕組みの必要性 [リバースモゲージ]

○ カウンセリングを大切に
団塊の世代が大量に退職します、それぞれの2ndステージへの
思いがあると思います
もっと、制度を利用する人たちの2ndステージへの思いを聞
き、柔軟性をもって事に当たるべきではないでしょうか

○ 資金使途にもっと自由度を持たせたら
今までの画一的な老後のイメージではなく、2ndステージで実
現したいことにも用途を広げ、夢の実現を図りたいものです

○ 公的機関のバックアップ
例えば100才までは借りられるような設計をし、それ以降は年
金や公的制度で通常の老後の生活を営めるように、という2段
構えも良いのではないでしょうか

○ リバースモーゲージと信託
先日、「信託受益権販売業務研修」を受講してきました
信託を利用した年金融資なども大いに活用すべきであると
思います
ex.受益権売却方式、受益権担保差し入れ方式 等

講義で使用したテキスト「信託法」(新井誠 著)を参照

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2006年02月20日(月)

日本のリーバース・モゲージ 今後の課題 [リバースモゲージ]

「豊かな高齢社会を実現するリバースモゲージの活用」
普及しない理由として、平成12年4月に自民党が促進法を検討しました。その中には、
@担保価値の下落に備えた公的な保険制度
A不動産売却時の税負担の軽減
Bリバース・モーゲージ債権の証券化のための法整備
がうたわれています。

@貸し手側リスクの存在
地方自治体のサービスや金融機関の商品の枠組みを超えたものを創設する必要があるのではないでしょうか
A借り手側の認知度や制度の必要性に関する意識の存在
世代間の不公平を小さくするために「高齢者は一律弱者」という考え方を転換し、高齢者にも経済的能力に見合った負担を求める方向へ進んでいくでしょう
B既存住宅ストックの老朽化、および中古住宅流通市場が国際的にみても未整備
 以前から言われていることですが、日本は中古住宅の流動性が非常に低いのです。流動性を高めることだけではなく、他に流動性を高めたのと同じ効果を生じさせる方法はないものでしょうか。フランスなどの例を見ると必ずしも不可能ではないように思えますが、、、

日本はこの仕組みを本格的に導入することでは後発国です。
フランスや、アメリカが成功していないわけでもありませんので、

@国による位置付けの明確化
  基本的な政策を謳うことが重要です
A税制面での対応
  不動産譲渡に係わる課税の見直し、相続人とのトラブルを生じさせないように
  固定資産税は担保となる不動産の残存価値は減少していくのに同じ課税でよいのでしょうか、
  特例なども必要になるのではないでしょうか
B中古住宅評価の仕組みと中古住宅流通市場
C公的保険制度の創出
  担保価値の下落に備える
以上を整備し、様々なアイデアを創造していくことが肝要かと思います。
高齢者自身の意識改革も望まれますが、時代とともに意識も変わると思います。

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2006年02月07日(火)

日本のリーバース・モゲージ  リバースモーゲージってなんだろう [リバースモゲージ]

リバース・モーゲージ利用と自助努力
高齢者の金銭的な面での自助努力の方法の一つとして、リーバース・モーゲージがあります。65歳以上の持ち家率は85〜90%近くになるというデータがあります。持てる資産(ストック)を現金(フロー)化することにより、自分の老後をより安心して送ることができるという自助努力をサポートする仕組みです。

リバース・モーゲージの仕組み
リバース・モーゲージとは、住んでいる家を担保にお金を借りて生活資金とし、所有者が死亡した時にその物件を処分して借金を返済するという制度です。
ちょうど住宅ローンと逆の流れですね。

社会保障制度の見直し

すでに年金制度は必要にして十分な保障をすることはできないと私は考えています。
預かったお金を自分たちの都合のよいように利用してしまい、後のことはお構いなしの人たちにタカられ、毟り取られてしまっています。
「払えないものは払えない、やり直しましょう」と」早く再スタートを切らないと若い人たちは日本から出て行ってしまうと思います。
中流といわれる人達(大分減ったようですが)には、今の社会保障的なものは行政としては関与せず、自分の資産で賄う、自助努力で賄うという方式に移行せざるを得ないのではないかと考えます。
勿論、上流の人たちは言うまでもありません。

ここに、リバース・モーゲージを利用する必然性があります。

日経新聞者のサイトの2006.02.05(日)に「住宅業界、高齢者住み替え支援へ新法人・国が賃料保証」という記事がありますが、日本ではリバースモーゲージはリスクの面から難しいかもしれませんね。
地方自治体や金融機関が行う制度としては荷が重いかもしれません。

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2006年01月23日(月)

日本のリーバース・モゲージ [リバースモゲージ]

先日、取引先である建築業者から

「高齢の夫婦の世話を、別居している娘婿が引き受けることになるが、両親の自宅を売却すると兄弟も売却代金を期待して要求が出そうです。
受け入れるには自宅の増改築と両親の生活費を工面しなければならないが、経済状況を考慮すると今の自分の収入だけでは不可能です。『資金の手配を含め相談に乗って欲しい』との依頼があるのでどのようなスキームを考えたらよいか」

と相談を受けました。

リバース・モゲージを提案しようと考えたのですが、昨年あたりから再開されたと思われますが、現在の日本のリバース・モゲージの現状を把握していません。利用しやすい商品はあるのでしょうか。

この問題について調査したこと・考えたことを掲載します。

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2005年09月29日(木)

基本料金適用基準 [リバースモゲージ]

バイヤーズエージェント業務

基本料金が適用となる物件の個別要因

物件種別          個別要因

マンション

  • 分譲・施工・管理の各会社信用度が高い
  • 大規模修繕経歴・予定が明確
  • 管理費、修繕積立金の額が適正と思われる
  • 近隣に日照・通風に影響を受けそうな建物の建設予定がない
  • 点検保守が良好と思われる

土 地

  • 測量図があり、現状と一致する
  • 信用度の高い業者の分譲地である
  • 建築基準法の道路(公道)に面している
  • 隣地との境界が明示されているまたは、明示が容易と推測できる
  • 路地状部分が含まれる場合は、再建築時に必要な幅が充分に確保されている
  • 近隣に日照・通風に影響を受けそうな建物の建設予定がない
  • 用途地域や、都市計画道路などの境界からは離れている
  • 冠水、軟弱地盤などの地理的マイナス要因がない

建 物

  • 建築確認通知書・検査済証が保存されている
  • 建築確認通知書と、現状が一致する
  • 点検保守が良好と思われる

共 通

  • その他の要因
  • 売却物件には抵当権が設定されていない
  • 購入にはローンを使用しない

** 一般的な個人住宅を対象としたサービスです **

その他・事業用物件等はご相談ください。

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